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一、項(xiàng)目概況
方案于2024年9月正式獲批，實(shí)施期限為2024—2027年。整治區(qū)域涵蓋全區(qū)16個(gè)街道、1個(gè)鎮(zhèn)，計(jì)劃總投資478億元，共安排47個(gè)整治子項(xiàng)目。預(yù)期實(shí)現(xiàn)四大目標(biāo)，一是恢復(fù)耕地并打造集中整治區(qū)，形成“千畝方”“百畝方”連片良田；二是完成建設(shè)用地騰挪及報(bào)批，為新質(zhì)生產(chǎn)力項(xiàng)目落地提供空間保障；三是開(kāi)展森林質(zhì)量?jī)?yōu)化工程，推動(dòng)全域公園城市建設(shè)；四是以逕下、嶺頭等片區(qū)為重點(diǎn)，形成可復(fù)制的整治經(jīng)驗(yàn)。
二、主要成效
01 完善政策體系和資金體系。
一是政策創(chuàng)新體系。構(gòu)建“1+1+X”政策框架，印發(fā)《廣州市黃埔區(qū)推進(jìn)全域土地綜合整治工作方案》《廣州市黃埔區(qū)關(guān)于推進(jìn)全域土地綜合整治實(shí)施的若干措施》2項(xiàng)核心文件，配套出臺(tái)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證實(shí)施細(xì)則等多項(xiàng)工作文件。
二是規(guī)劃實(shí)施體系。建立“國(guó)土空間總體規(guī)劃-全域整治實(shí)施方案-片區(qū)整治方案-實(shí)用性村莊規(guī)劃-年度實(shí)施計(jì)劃”五級(jí)體系，層層傳導(dǎo)保障工作落地。
三是資金保障體系。形成“財(cái)政鋪路+金融支持”模式，整合涉農(nóng)、涉林等政策性資金；對(duì)接國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行等機(jī)構(gòu)，已推動(dòng)逕下、嶺頭片區(qū)累計(jì)4.4億元融資獲國(guó)開(kāi)行批復(fù)，逕下片區(qū)3.2億元融資獲農(nóng)發(fā)行批復(fù)。
02 持續(xù)開(kāi)展重點(diǎn)整治項(xiàng)目
已開(kāi)展重點(diǎn)整治項(xiàng)目29個(gè)，累計(jì)完成投資超150億元，重點(diǎn)打造逕下、嶺頭整治示范片區(qū)，支持廣州顛覆性技術(shù)創(chuàng)新中心、小鵬匯天智能電動(dòng)飛行器智造中心項(xiàng)目等新質(zhì)生產(chǎn)力項(xiàng)目落地實(shí)施。近三年完成恢復(fù)耕地超2000畝、完成森林質(zhì)量提升超3萬(wàn)畝，完成產(chǎn)業(yè)用地報(bào)批1萬(wàn)畝。
03 支持新質(zhì)生產(chǎn)力項(xiàng)目建設(shè)
推動(dòng)孚能科技年產(chǎn)30GWh動(dòng)力電池生產(chǎn)基地項(xiàng)目、小鵬匯天智能電動(dòng)飛行器智造中心項(xiàng)目、廣州顛覆性技術(shù)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園等新質(zhì)生產(chǎn)力項(xiàng)目落地實(shí)施。其中，粵港澳生態(tài)環(huán)境科學(xué)中心項(xiàng)目和極飛超級(jí)農(nóng)場(chǎng)均已完工；孚能科技年產(chǎn)30GWh動(dòng)力電池生產(chǎn)基地項(xiàng)目建設(shè)基本完成，并于6月底試投產(chǎn)；小鵬匯天智能電動(dòng)飛行器智造中心項(xiàng)目主體工程基本完成，正在進(jìn)行設(shè)備調(diào)試工作。
三、創(chuàng)新做法
01 產(chǎn)村融合發(fā)展模式：以“科創(chuàng)+田園+生態(tài)”激活鄉(xiāng)村動(dòng)能
一是強(qiáng)化組織統(tǒng)籌。成立逕下片區(qū)規(guī)劃建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，統(tǒng)籌恢復(fù)耕地、村民拆舊建新、顛覆性技術(shù)創(chuàng)新中心等重點(diǎn)項(xiàng)目落地，確保整治方向統(tǒng)一。
二是區(qū)域協(xié)同布局。將逕下片區(qū)融入黃埔創(chuàng)新谷規(guī)劃，作為區(qū)域動(dòng)能轉(zhuǎn)化組團(tuán)，落地廣州市顛覆性技術(shù)創(chuàng)新中心、黃埔創(chuàng)新學(xué)院等科研院所，動(dòng)工建設(shè)新鄉(xiāng)村示范基地，聯(lián)動(dòng)中新國(guó)際科技創(chuàng)新合作示范區(qū)與知識(shí)城科教創(chuàng)新園，集聚科創(chuàng)資源。
三是統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建騰空間。依據(jù)《逕下村村莊規(guī)劃修編(2023-2035年)》，通過(guò)村民自主拆舊建新，將居民自建房從512棟減少至282棟，宅基地面積從54畝降至45畝，騰挪釋放1.78萬(wàn)平方米產(chǎn)業(yè)空間、1.48萬(wàn)平方米公服與交通用地，統(tǒng)一規(guī)劃條狀式新農(nóng)房，配套建設(shè)綜合立體停車(chē)場(chǎng)、村史博物館等11處公服設(shè)施及20余類(lèi)市政設(shè)施。
四是三維驅(qū)動(dòng)促增收。推行“小田變大田+科技農(nóng)業(yè)+農(nóng)文旅”模式，由村委牽頭成立逕下村生態(tài)旅游公司，盤(pán)活超1000畝農(nóng)村土地，發(fā)展都市農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)科技等業(yè)態(tài)，創(chuàng)造工作崗位700余個(gè)，實(shí)現(xiàn)“耕地提質(zhì)+產(chǎn)業(yè)增效+集體增收”。
02 村民自主拆舊建新模式：以“靈活保障”破解改造難題
一是明確改造原則與選擇。遵循“新舊建基面積村內(nèi)平衡”“一戶一宅”原則，根據(jù)村民原屋建基面積和人口數(shù)，提供三種建基面積選擇，每種面積配套“自住、租賃、經(jīng)營(yíng)”3種功能戶型，為后續(xù)產(chǎn)業(yè)融合預(yù)留空間。
二是多措并舉降本減負(fù)。新農(nóng)房毛坯房建設(shè)成本約2100元/㎡，采用“村民自籌為主+企業(yè)讓利+政府獎(jiǎng)補(bǔ)”的出資方式；向配合拆遷的村民發(fā)放臨遷費(fèi)，提供設(shè)計(jì)保障型、改善型兩類(lèi)共5種裝修標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格控制在700元-2500元/平方米，由村民自主選配，降低改造負(fù)擔(dān)。
三是民生兜底保居住。針對(duì)“人多房少”“建房資金困難”的村民，在不突破建基總面積、嚴(yán)守“一戶一宅”前提下，探索建設(shè)農(nóng)村保障型住房與公寓式保障型住房，公寓按人均40㎡分配，由村委會(huì)出資統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建，確保“居者有其屋”。
03 央企配建新農(nóng)房：以“工業(yè)化+智慧化”升級(jí)農(nóng)房品質(zhì)
一是引入專(zhuān)業(yè)主體與創(chuàng)新模式。借鑒豐田住宅經(jīng)驗(yàn)，引入中建科技，采用REMPC模式實(shí)行一體化設(shè)計(jì)與施工，由中建科技全過(guò)程負(fù)責(zé)新農(nóng)房設(shè)計(jì)、采購(gòu)、建造，對(duì)建筑產(chǎn)品全面負(fù)責(zé)，解決傳統(tǒng)自建“環(huán)節(jié)割裂”問(wèn)題。
二是提升建設(shè)質(zhì)量與效率。采用MIC模塊化工廠化生產(chǎn)，避免自建房材料、施工水平參差不齊的問(wèn)題；房屋單體建造周期僅3個(gè)月，較傳統(tǒng)模式節(jié)省工期50%以上，配套“花瓣型”配電網(wǎng)，屋頂光儲(chǔ)直柔系統(tǒng)、四維能垣系統(tǒng)。引入華為智能生態(tài)，整合智能中控、環(huán)境控制、安防傳感等系統(tǒng)，提供定制化智慧家居服務(wù)。
三是兼顧戶型標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化。標(biāo)準(zhǔn)化戶型融入嶺南民居風(fēng)格，適配村民居住習(xí)慣與鄉(xiāng)村旅游需求，預(yù)留改造空間可靈活轉(zhuǎn)換“自住/租賃/經(jīng)營(yíng)”模式；個(gè)性化庭院推行“花園管理”，由村民負(fù)責(zé)房前屋后公共綠地維護(hù)，增添民居特色。
04 多元資金保障機(jī)制：以“多維資金池”破解融資瓶頸
一是財(cái)政資金集中發(fā)力。整合涉農(nóng)、涉林等財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金，優(yōu)先投入耕地恢復(fù)、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)、水系連通、綠美工程等低收益基礎(chǔ)項(xiàng)目，發(fā)揮資金綜合效益。
二是金融資金杠桿撬動(dòng)。區(qū)政府與國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行簽訂總計(jì)600億元全域整治授信額度，圍繞“整體資金平衡”梳理項(xiàng)目融資包。
三是社會(huì)資本深度參與。推動(dòng)企業(yè)與村集體合作成立項(xiàng)目公司，引入新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體，落地植物工廠、知農(nóng)花坊等農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，打造院士谷等品牌，舉辦“戶外音樂(lè)季”等活動(dòng)，累計(jì)引入社會(huì)投資超2億元。
四是村民自籌合理分擔(dān)。在新農(nóng)房建設(shè)中明確村民自籌主體地位，結(jié)合政府獎(jiǎng)補(bǔ)與企業(yè)讓利，確保村民負(fù)擔(dān)可控，同時(shí)通過(guò)土地流轉(zhuǎn)、產(chǎn)業(yè)就業(yè)等方式，讓村民分享整治收益，提升參與積極性。
四、可借鑒推廣的經(jīng)驗(yàn)
01 超大城市近郊“三生空間”統(tǒng)籌整治模式
工作思路：以五級(jí)規(guī)劃體系為引領(lǐng)，統(tǒng)籌耕地保護(hù)、產(chǎn)業(yè)空間騰挪、村民居住改善，破解超大城市近郊“土地碎片化、發(fā)展空間受限、生態(tài)品質(zhì)不高”難題。
適用條件：適用于超大城市近郊、城鄉(xiāng)結(jié)合部等土地利用矛盾突出，需兼顧耕地保護(hù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與民生改善的地區(qū)。
02 新型農(nóng)房建設(shè)“政企村”協(xié)同模式
工作思路：引入央企、政府、村民三方協(xié)同，解決傳統(tǒng)農(nóng)房“建設(shè)質(zhì)量差、工期長(zhǎng)、成本高、功能單一”問(wèn)題，同步實(shí)現(xiàn)“住房升級(jí)+產(chǎn)業(yè)適配”。
適用條件：適用于村容村貌差、農(nóng)房改造需求迫切，且地方政府主導(dǎo)能力強(qiáng)、村民改造意愿高的鄉(xiāng)村地區(qū)。
03 全域整治“低收益+高收益”項(xiàng)目捆綁融資模式
工作思路：將耕地恢復(fù)、生態(tài)修復(fù)等低收益基礎(chǔ)項(xiàng)目，與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、農(nóng)文旅等高收益項(xiàng)目打包形成“全域整治資產(chǎn)包”，通過(guò)市場(chǎng)化方式盤(pán)活土地資源，破解“基礎(chǔ)項(xiàng)目無(wú)收益、融資難”問(wèn)題。
適用條件：適用于具備生態(tài)資源與產(chǎn)業(yè)潛力，但基礎(chǔ)項(xiàng)目資金缺口大，需通過(guò)項(xiàng)目組合吸引金融與社會(huì)資本的地區(qū)。
【供稿：國(guó)土空間生態(tài)修復(fù)處】
原標(biāo)題：廣東省全域土地綜合整治典型案例② | 廣州市黃埔區(qū)：探索超大城市土地治理新路徑
